Hoy se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. La norma llega marcada por un caso que ha conmocionado a la opinión pública: el desahucio de Mari Carmen Abascal, una mujer de 87 años que fue desalojada de la vivienda en la que había residido durante 70 años, sin alternativa habitacional, pese a que Naciones Unidas había solicitado expresamente la suspensión del lanzamiento.
Resumimos a continuación las medidas más relevantes que introduce esta norma.
1. Freno a la compra especulativa de vivienda
El real decreto-ley prohíbe, con carácter temporal (hasta el 31 de diciembre de 2028), que cualquier entidad —con o sin personalidad jurídica— cuyo objeto social incluya la adquisición de inmuebles pueda comprar una vivienda, a título oneroso o gratuito, por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado. La medida busca frenar la compra masiva de vivienda a bajo coste por parte de fondos de inversión.
2. Nuevas protecciones frente al desahucio
Esta es, probablemente, la parte más relevante de la norma, y establece dos bloques de medidas:
- Suspensión de desahucios sin alternativa habitacional cuando la vivienda pertenece a un «fondo buitre»: se mantendrá, con carácter indefinido mientras subsistan las causas que la motivaron, hasta el 31 de diciembre de 2030 como mínimo.
- Enervación extraordinaria de la acción de desahucio: cuando la comunidad autónoma competente no ofrezca una alternativa habitacional a la persona afectada, quedará obligada a «enervar» la acción (es decir, a pagar las cantidades adeudadas y poner fin al proceso judicial, continuando el contrato con normalidad) en un plazo máximo de dos meses. Si no lo hace en ese plazo, la suspensión del desahucio se mantiene hasta que la Administración cumpla con su obligación. El Estado compensará económicamente a las comunidades autónomas por este coste (excepto País Vasco y Navarra, por su régimen foral).
3. Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos: fin al fraude de los alquileres de temporada
El decreto introduce una modificación profunda de la Ley 29/1994 (LAU) para combatir el uso fraudulento de los alquileres de temporada y por habitaciones como vía para eludir las garantías del alquiler de vivienda habitual. Las medidas clave:
- Todo contrato de temporada o por habitaciones que carezca de una causa real y acreditada que justifique su carácter temporal se convertirá automáticamente en un contrato de vivienda habitual, con todas las garantías de la LAU.
- El precio total del alquiler por habitaciones no podrá superar el importe de la renta del contrato de arrendamiento de la vivienda completa.
- Se prohíbe repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y los impuestos asociados a la vivienda.
- Se refuerza el derecho de adquisición preferente del inquilino sobre la vivienda arrendada.
- Se refuerzan las garantías frente a desperfectos que afecten a la habitabilidad de la vivienda.
4. Prórroga y limitación extraordinaria de la actualización de rentas
Vinculado al contexto inflacionario de los últimos años, el real decreto-ley establece una prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler vigentes y una limitación extraordinaria de la actualización de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027: no se aplicará actualización alguna cuando el precio del alquiler supere el índice de referencia, y cuando no lo supere, la subida quedará limitada a un máximo del 2% (salvo pacto distinto entre las partes).
5. Medidas fiscales para incentivar el alquiler asequible
- Deducciones en el IRPF de hasta el 90% de los rendimientos del alquiler de vivienda habitual a precios asequibles.
- Nueva deducción de hasta el 10% de las cantidades satisfechas en alquiler para jóvenes y familias monoparentales, con límites de renta.
- Exención de la ganancia patrimonial en el IRPF para personas mayores de 65 años, o en situación de dependencia severa, que se trasladen a una residencia o vivienda de un familiar.
- Nuevo régimen fiscal específico para la vivienda de uso turístico: tributación del IVA al 10% (como actividad empresarial) y posibilidad de que los ayuntamientos apliquen recargos en el IBI a las viviendas turísticas y a las viviendas vacías.
- Modificación del régimen fiscal de las SOCIMI, con un gravamen incrementado sobre los beneficios no distribuidos procedentes del alquiler, para incentivar su orientación hacia el alquiler asequible.
6. Ampliación del parque público de vivienda
El decreto blinda con protección permanente e indefinida todas las viviendas y suelos de titularidad estatal transferidos (o pendientes de transferir) a CASA 47, la Entidad Estatal de Vivienda, incluyendo el traspaso definitivo de los inmuebles de titularidad de la Seguridad Social. El objetivo declarado es evitar la futura privatización de este parque público, en un contexto en el que las administraciones públicas apenas son propietarias de algo más de 300.000 viviendas protegidas.
¿Por qué es relevante para ti?
Aunque se trata de una norma de alcance general en materia de vivienda, tiene una conexión directa con situaciones que a menudo llegan a un despacho de derecho de familia: procesos de separación o divorcio en los que hay que resolver quién permanece en la vivienda familiar, o casos de vulnerabilidad económica sobrevenida (por ejemplo, tras una ruptura) que pueden derivar en riesgo de desahucio. Las nuevas garantías frente al desahucio y la reforma de los alquileres de temporada son, por tanto, cuestiones a tener en cuenta también en este ámbito.
Si tienes dudas sobre cómo te afectan estas medidas, o te encuentras en una situación de riesgo de pérdida de vivienda en el marco de un proceso de familia, en Escudero-Alfaro & Co Abogadas podemos asesorarte. Consulta también nuestra página de Derecho de Familia y nuestro artículo sobre corte de suministros e inquilinos morosos.
Ltdo. Rafaela Escudero Martínez.
